¿Conoces los nuevos plazos y requisitos que exige la normativa sobre contadores de agua? La gestión de los sistemas de medición individualizada en comunidades de propietarios está experimentando un cambio normativo relevante que impacta de lleno en la labor de los administradores de fincas. No estar al tanto de las nuevas obligaciones legales puede derivar en sanciones, conflictos vecinales y responsabilidades legales difíciles de gestionar.
En este artículo te contamos con claridad qué dice la nueva normativa, cuáles son los plazos obligatorios, cómo afecta a comunidades de vecinos y qué debe hacer el administrador de fincas para cumplirla correctamente. Te explicamos además los errores más comunes que debes evitar, y por qué el cumplimiento normativo para administradores de fincas ya no es opcional.
¿Cuál es el origen de esta nueva normativa?
La nueva regulación sobre contadores de agua se basa en la transposición al marco español de la Directiva Europea 2018/2002, que modifica la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética. Esta legislación forma parte del plan de la Unión Europea para avanzar en la reducción del consumo energético y la sostenibilidad medioambiental.
En el caso específico de España, el Real Decreto 736/2020 regula la contabilización individual de consumos en instalaciones térmicas de edificios, y aunque en su origen se centraba en sistemas de calefacción y refrigeración, ha servido de precedente técnico y jurídico para el ámbito de la medición individual del consumo de agua.
Actualmente, distintas comunidades autónomas ya están actualizando sus normativas específicas para exigir la instalación de contadores individuales o repartidores de costes en edificios de viviendas que comparten sistemas centralizados de agua caliente sanitaria.
¿A quién afecta esta normativa?
El cambio legislativo afecta principalmente a:
Comunidades de propietarios con sistemas colectivos de agua caliente sanitaria o agua fría.
Edificios construidos antes del año 2000 que no contaban con contadores individuales.
Administradores de fincas, como responsables de garantizar el cumplimiento legal y técnico en nombre de la comunidad.
La ley establece que, siempre que sea técnica y económicamente viable, deberá garantizarse que cada vivienda o unidad de consumo disponga de un sistema que permita la medición individualizada del agua que consume.
Este punto resulta clave para la función del administrador: debe verificar la viabilidad, solicitar informes técnicos y coordinar la ejecución dentro de los plazos establecidos.
El cumplimiento normativo para administradores de fincas, especialmente en materia de eficiencia y consumo energético, implica ahora la correcta gestión de los nuevos requerimientos sobre contadores de agua.
¿Qué obligaciones impone la nueva normativa?
Las obligaciones derivadas del nuevo marco regulatorio pueden agruparse en cinco bloques clave:
1. Instalación de sistemas de medición individualizada
En los edificios con instalaciones centralizadas, deberá instalarse un sistema de contadores individuales o, si no es posible, repartidores de costes. Esta obligación afecta tanto al agua caliente como, en algunos casos, al agua fría.
2. Justificación técnica de la viabilidad
Si la comunidad considera que la instalación no es viable, debe encargar un informe técnico firmado por un profesional cualificado que lo justifique. De lo contrario, se entenderá como incumplimiento normativo.
3. Información periódica a los usuarios
Se establece la obligación de proporcionar información mensual o trimestral sobre el consumo individual, de forma clara y comprensible para cada vecino.
4. Actualización de estatutos y contratos de suministro
Será necesario adaptar los estatutos de la comunidad o los contratos con proveedores, si incluyen cláusulas relativas al reparto de costes según coeficientes y no reflejan el nuevo modelo de reparto individualizado.
5. Coordinación del proceso por parte del administrador
El administrador de fincas debe asumir un papel activo en:
Informar a los propietarios.
Solicitar presupuestos.
Supervisar la instalación.
Coordinar la justificación técnica si procede.
Garantizar la transparencia y legalidad de todo el proceso.
¿Cuáles son los plazos para su aplicación?
Los plazos varían según la comunidad autónoma y la situación técnica de cada edificio, pero en términos generales se aplica el siguiente esquema:
Edificios con instalaciones centralizadas construidos antes del año 2000: deberán adaptarse antes de finales de 2025, siempre que sea viable.
Nuevas edificaciones o rehabilitaciones integrales: deben cumplir desde su puesta en uso, ya que la medición individualizada forma parte de los requisitos técnicos actuales.
Comunidades que no hayan comenzado el proceso en 2024: podrían incurrir en sanciones administrativas por inacción, especialmente si no existe justificación técnica documentada.
Es imprescindible que el administrador tenga control total sobre los plazos legales y administrativos para cada inmueble gestionado, ya que cualquier retraso injustificado puede implicar responsabilidad directa o subsidiaria.
¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento?
Las consecuencias legales y prácticas de no cumplir con la nueva normativa son significativas:
Sanciones económicas por parte de las autoridades autonómicas.
Reclamaciones individuales de propietarios que paguen por consumo ajeno.
Imposibilidad de acceder a ayudas o subvenciones públicas para eficiencia energética.
Conflictos vecinales derivados del reparto injusto de costes.
Daño reputacional para el administrador ante comunidades que exigen profesionalidad y cumplimiento.
Por tanto, no basta con informar: el administrador debe documentar cada paso del proceso, conservar evidencias y actuar de forma diligente, proactiva y alineada con la normativa.
Errores comunes que deben evitar los administradores de fincas
A continuación, te explicamos los errores más frecuentes que pueden derivar en incumplimiento o conflictos legales:
❌ No solicitar informe de viabilidad técnica
Prescindir del informe cuando no se implanta el sistema de contadores es una omisión grave.
❌ No informar correctamente a la comunidad
La desinformación genera rechazo, bloqueos en juntas y decisiones mal fundamentadas.
❌ No incluir el tema en junta de propietarios
La decisión de instalar (o no) debe ser tratada formalmente en junta, con votación y constancia en acta.
❌ No actualizar estatutos ni contratos
Mantener cláusulas desfasadas puede invalidar el nuevo sistema de reparto de costes.
❌ No coordinar adecuadamente la instalación
Una ejecución sin supervisión profesional puede derivar en reclamaciones por fallos, daños o costes no aprobados.
Evitar estos errores forma parte del compromiso profesional que exige el cumplimiento normativo para administradores de fincas.
Buenas prácticas para aplicar la normativa correctamente
Te contamos cómo asegurar una aplicación adecuada, transparente y segura de esta normativa:
Auditoría técnica previa: encarga un análisis profesional que evalúe viabilidad, costes y opciones técnicas.
Informe jurídico de respaldo: si es necesario justificar la no implantación, hazlo con respaldo técnico y legal sólido.
Información clara a propietarios: redacta documentos sencillos y gráficos que expliquen la nueva normativa y sus beneficios.
Convocatoria de junta específica: incluye el tema en el orden del día, somete a votación y refleja la decisión formalmente.
Seguimiento profesional de la instalación: trabaja con instaladores homologados y realiza seguimiento del proceso.
Transparencia y archivo de documentación: guarda copias de informes, actas, presupuestos y comunicaciones.
Estas acciones no solo garantizan el cumplimiento legal, sino que también fortalecen la confianza de la comunidad en la gestión del administrador.
¿Por qué es esencial actuar con antelación?
Aunque algunos plazos parecen lejanos, la complejidad del proceso, la necesidad de coordinación técnica y las decisiones comunitarias hacen imprescindible empezar cuanto antes.
Cuanto más se retrase el inicio, más difícil será:
Encontrar instaladores disponibles.
Obtener presupuestos ajustados.
Celebrar juntas con quórum suficiente.
Gestionar resistencias o falta de acuerdo.
Además, las comunidades que no inicien el proceso en 2024 podrían ser objeto de requerimientos por parte de las autoridades competentes, lo que puede poner en riesgo otras gestiones o subvenciones.
¿Necesitas apoyo profesional para gestionar esta normativa?
El cumplimiento normativo para administradores de fincas abarca cada vez más ámbitos técnicos y jurídicos. La nueva normativa sobre contadores de agua exige una gestión proactiva, clara y ajustada a derecho. Si necesitas apoyo experto para aplicar correctamente estos cambios en tus comunidades, ofrecemos soluciones adaptadas que incluyen diagnóstico técnico, soporte jurídico y coordinación integral del proceso. Descubre cómo trabajamos en el área de cumplimiento normativo para administradores de fincas.
Preguntas frecuentes sobre la nueva normativa de contadores de agua
¿Es obligatorio instalar contadores de agua individualizados en todas las comunidades?
No en todas, pero sí en aquellas con sistemas centralizados donde sea técnicamente viable. Si no lo es, debe justificarse mediante informe técnico.
¿Quién debe pagar la instalación de los contadores?
La comunidad de propietarios. El coste se reparte según los acuerdos adoptados en junta o conforme a los estatutos.
¿Qué ocurre si no se convoca una junta para decidir sobre este tema?
La inacción puede considerarse negligencia. El administrador debe impulsar la inclusión del punto en el orden del día.
¿Hay ayudas públicas para este tipo de instalaciones?
En algunos casos, sí. Especialmente si la instalación forma parte de un plan de eficiencia energética más amplio. Es recomendable consultar las convocatorias vigentes.
