La instalación de sistemas de videovigilancia en las comunidades de propietarios se ha convertido en una práctica cada vez más habitual, impulsada por la necesidad real de reforzar la seguridad ante actos vandálicos, robos o el simple control de accesos. Sin embargo, la implementación de cámaras no es un simple asunto técnico, sino un acto que implica el tratamiento de datos personales (imágenes de vecinos, visitantes y empleados), chocando directamente con derechos fundamentales como la intimidad y la protección de datos. Este choque genera una profunda inquietud legal y administrativa, obligando a los propietarios y, sobre todo, a los Administradores de fincas, a actuar con extrema cautela para no incurrir en graves infracciones.
La gravedad del incumplimiento legal en esta materia es considerable. Una instalación de videovigilancia que no se ajuste a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, lo que es más crítico, al Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la LOPDGDD, puede derivar en la anulación de las pruebas captadas, haciéndolas inútiles en un proceso judicial, o lo que es peor, en la imposición de sanciones económicas elevadas por la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD). Para una comunidad, esto supone un perjuicio económico directo y un serio riesgo de conflicto vecinal si la privacidad de alguno de sus miembros se ve comprometida. Por ello, la diligencia en el cumplimiento normativo es una prioridad no negociable.
Este artículo tiene como objetivo desgranar los requisitos legales y técnicos ineludibles para instalar y gestionar un sistema de videovigilancia en comunidades de forma absolutamente legal. Analizaremos las condiciones que legitiman el tratamiento de las imágenes, los límites de captación, las obligaciones de información y el procedimiento para la custodia de las grabaciones. Explicaremos por qué la figura de Administradores de fincas es indispensable para garantizar que el sistema de seguridad de su comunidad es un escudo protector, y no una fuente de problemas legales.
Instalar un sistema de videovigilancia en comunidades es legal siempre y cuando la comunidad de propietarios cumpla rigurosamente con tres pilares normativos: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para la toma de acuerdos, el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD).
¿Qué requisitos de la ley de propiedad horizontal legitiman la videovigilancia en comunidades?
Antes de cualquier consideración técnica o de protección de datos, la comunidad de propietarios debe cumplir con el requisito formal de la LPH. Este proceso es fundamental para la validez del acuerdo y la legitimación de la instalación.
El acuerdo de la junta de propietarios: La mayoría necesaria
La instalación de cámaras de seguridad en las zonas comunes del inmueble (portales, garajes, trasteros, accesos) se considera una modificación o innovación en un elemento común que tiene implicaciones en la seguridad y la intimidad de los vecinos.
Para que el acuerdo sea válido, la jurisprudencia y las guías de la AEPD establecen que debe aprobarse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Acciones obligatorias en la junta:
Convocatoria explícita: El punto de la instalación de la videovigilancia debe estar incluido de forma clara en el orden del día de la convocatoria.
Detalle del sistema: Se recomienda que el acuerdo no solo autorice la instalación, sino que también concrete aspectos esenciales como el número y ubicación de las cámaras, y la finalidad exacta del sistema (prevención de delitos, control de accesos, etc.).
Definición de roles: Se debe nombrar al Responsable del Tratamiento (siempre la comunidad, representada por el presidente) y al Encargado del Tratamiento (normalmente la empresa de seguridad o el administrador).
El pilar del RGPD: Limitaciones ineludibles para la captación y uso de imágenes
Una vez obtenido el acuerdo comunitario, la mayor carga de cumplimiento recae en la normativa de protección de datos. El tratamiento de imágenes es un acto de alto riesgo que requiere medidas de seguridad técnicas y organizativas rigurosas.
Límites físicos y el principio de minimización de datos
El principio de minimización de datos del RGPD es estricto: solo se pueden grabar las áreas estrictamente necesarias para el fin de seguridad. Esto impone límites cruciales en la ubicación y orientación de las cámaras.
Zonas comunes exclusivas: Las cámaras deben captar únicamente las zonas comunes de la propiedad (portal, escaleras, rellanos, garaje).
Vía pública: Está prohibido grabar de forma permanente la vía pública, salvo una franja mínima e indispensable de los accesos al inmueble (puertas de entrada o salida de vehículos). La vigilancia de la vía pública es competencia de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad.
Propiedades privadas: Está totalmente prohibido captar el interior de viviendas, ventanas, terrazas o jardines colindantes.
Tecnología de privacidad: Si se utilizan cámaras orientables, con zoom o con un ángulo de visión amplio, es obligatorio configurar máscaras de privacidad para pixelar o excluir de la grabación las zonas que no están autorizadas a ser captadas.
Deber de información: Carteles visibles y Registro de Actividades
El derecho a la información es fundamental en protección de datos. Los residentes, empleados y cualquier persona que acceda a la zona videovigilada deben ser informados de forma clara y accesible.
Carteles informativos: Es obligatorio colocar carteles informativos en todos los accesos a las zonas videovigiladas, de forma perfectamente visible. El cartel debe ser conforme al modelo de la AEPD.
Contenido del cartel: Debe indicar claramente que se trata de una «Zona Videovigilada», la identidad del Responsable del Tratamiento (la comunidad), y el modo de ejercer los derechos ARSOP (Acceso, Rectificación, Supresión, Oposición, Limitación y Portabilidad).
Registro de Actividades de Tratamiento (RAT): La comunidad, como responsable, debe documentar internamente el Registro de Actividades de Tratamiento de videovigilancia, un documento obligatorio que detalla la finalidad, las categorías de datos, los plazos de conservación y las medidas de seguridad aplicadas.
Custodia, acceso y conservación de las grabaciones
La gestión de las grabaciones es el punto donde la mayoría de las comunidades cometen errores, exponiéndose a grandes sanciones. Las imágenes son datos de carácter personal y su tratamiento está fuertemente regulado.
Plazos de conservación de las imágenes
El principio de limitación del plazo de conservación es estricto para garantizar la privacidad.
Plazo máximo ordinario: Las imágenes se conservarán por un plazo máximo de 30 días desde su captación. Pasado este tiempo, deben ser eliminadas de forma automática y segura.
Excepciones: Las únicas imágenes que pueden conservarse por un tiempo superior son aquellas que sean objeto de una investigación policial o procedimiento judicial. En ese caso, la grabación debe extraerse inmediatamente y ponerse a disposición de las autoridades competentes, conservándose el tiempo estrictamente necesario.
Acceso a las grabaciones: Un privilegio, no un derecho vecinal
El acceso a las grabaciones debe ser altamente restringido. En ningún caso las imágenes pueden estar accesibles a todos los vecinos, por canales internos, redes sociales o sistemas de visualización pública.
| Perfil de Acceso | Acceso Permitido | Condición de Acceso |
| Vecinos/Propietarios | No está permitido el acceso directo para fines personales. | Solo se concede a las autoridades (Policía, Jueces) mediante requerimiento formal, o a la persona afectada para ejercer su derecho de acceso (ARSOP) sobre sus propias imágenes. |
| Presidente de la Comunidad | No está permitido el acceso libre, salvo delegación formal y restringida. | El presidente es el representante del Responsable del Tratamiento, pero el acceso operativo suele recaer en el Encargado del Tratamiento. |
| Administrador de Fincas (Encargado) | Sí, si ha sido designado como Encargado del Tratamiento. | Debe firmar un Contrato de Encargado del Tratamiento y acceder bajo estrictas medidas de seguridad (usuario y contraseña) y solo por instrucción del Responsable (la comunidad). |
La manipulación o difusión indebida de las imágenes por parte de cualquier persona no autorizada puede constituir un delito de descubrimiento y revelación de secretos.
La figura clave del administrador de fincas en la videovigilancia en comunidades
La complejidad que combina la LPH, el RGPD, la LOPDGDD y la Ley de Seguridad Privada hace que la gestión de la videovigilancia sea prácticamente inviable sin un asesoramiento experto. El Administrador de fincas profesional se convierte en el eslabón indispensable.
Roles y responsabilidades del Administrador
Un administrador no solo coordina la instalación, sino que asume roles cruciales para el cumplimiento legal continuo:
Asesor Legal en la Junta: Garantiza que el acuerdo de instalación se apruebe con la mayoría legal correcta y que se incluyan todos los aspectos obligatorios (finalidad, ubicación, responsable).
Encargado del Tratamiento (ET): Si se le delega, se convierte en el custodio de la legalidad de los datos. Esto incluye la gestión segura del sistema de grabación, el control de acceso, la redacción del Registro de Actividades de Tratamiento y la aplicación de las políticas de borrado a los 30 días.
Gestor de la Información: Es el encargado de implementar el deber de información (colocación correcta de carteles) y de tramitar legalmente las solicitudes de ejercicio de derechos (ARSOP) que pueda presentar un propietario o un afectado.
Ante la posibilidad real de multas que pueden superar los miles de euros por incumplimientos como la falta de cartelería o la conservación excesiva de imágenes, el servicio profesional de Administradores de fincas se transforma en un mecanismo de blindaje legal. Elegir un gestor experto en cumplimiento normativo es la diferencia entre tener un sistema de seguridad legalmente sólido y exponer a la comunidad a sanciones catastróficas.
Preguntas frecuentes sobre videovigilancia en comunidades
¿Necesitamos el consentimiento de todos los propietarios para instalar cámaras?
No se necesita el consentimiento individual de cada propietario. La base legal para el tratamiento de datos es el interés legítimo de la comunidad en garantizar la seguridad de bienes y personas. No obstante, se requiere el acuerdo de las tres quintas partes de la junta de propietarios (que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas) para la instalación del sistema en zonas comunes.
¿Puede un vecino pedir ver las grabaciones si ha sufrido un robo?
Un vecino no puede exigir el acceso directo a las grabaciones por su cuenta. Si ha sufrido un robo o un acto vandálico, lo que debe hacer es interponer una denuncia formal ante las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad (Policía o Guardia Civil). Serán las autoridades las únicas legitimadas para solicitar las imágenes al Responsable o al Encargado del Tratamiento (el Administrador o la empresa de seguridad).
¿Qué ocurre si la cámara graba una franja de la calle por necesidad?
La normativa prohíbe grabar la vía pública de forma sistemática. Solo se permite captar una franja mínima e indispensable de la calle o acera que rodea los accesos al inmueble (portal, puerta de garaje) si resulta técnicamente imposible evitarlo. La cámara debe enfocarse prioritariamente hacia el interior de la propiedad.
¿Debe la comunidad dar de alta el fichero de videovigilancia en la AEPD?
No. Con la entrada en vigor del RGPD, desapareció la obligación de inscripción de los ficheros ante la AEPD. Sin embargo, la comunidad, como Responsable del Tratamiento, está obligada a documentar internamente el Registro de Actividades de Tratamiento (RAT), que debe estar siempre disponible en caso de requerimiento por parte de la Agencia Española de Protección de Datos.
