El desafío de la videovigilancia en comunidades de propietarios reside en equilibrar la legítima necesidad de seguridad con el irrenunciable derecho a la privacidad de los vecinos. La instalación de cámaras, un método de protección cada vez más solicitado en fincas y garajes, transforma un espacio privado en una zona parcialmente pública, activando de inmediato el paraguas protector del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD). Administradores de fincas, presidentes de comunidades y propietarios se enfrentan al reto de implementar estos sistemas sin incurrir en infracciones normativas que pueden derivar en serias consecuencias legales.
La omisión o el desconocimiento de las obligaciones legales impuestas por la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) en materia de videovigilancia no es una opción. Las grabaciones, al captar y tratar datos personales (imágenes identificables), exigen la adopción de un conjunto de medidas técnicas y organizativas rigurosas. El incumplimiento de estos preceptos expone a la comunidad a la imposición de sanciones económicas que pueden ser muy elevadas, además de generar conflictos internos entre vecinos por el uso indebido de las imágenes o la falta de transparencia en su gestión. Por ello, la correcta aplicación de la normativa es una prioridad crítica para la gestión de cualquier comunidad.
Este artículo desglosa la normativa y los requisitos exactos que su comunidad debe cumplir para la instalación y gestión legal de sistemas de videovigilancia en comunidades. Explicaremos el proceso paso a paso, desde la aprobación por la junta hasta el tratamiento final de los datos, aportando el conocimiento práctico necesario para asegurar la legalidad de su sistema. Para una gestión profesional del cumplimiento normativo en su comunidad, puede consultar el servicio de Audidat.
La videovigilancia en comunidades de propietarios solo es legal cuando se aprueba por una mayoría específica de la Junta de Propietarios, se instala para fines de seguridad legítimos, se limita su captura a las zonas comunes, y se garantiza el cumplimiento de todos los requisitos del RGPD y la LOPDGDD, especialmente en lo referente a información, acceso, y custodia de las imágenes.
El marco legal de la videovigilancia en comunidades: normativa y pilares del RGPD
La instalación de cualquier sistema de videovigilancia en comunidades implica el tratamiento de datos personales, por lo que su regulación principal emana del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) europeo y la legislación española que lo desarrolla, fundamentalmente la LOPDGDD. No es suficiente con instalar las cámaras; es imprescindible que todo el proceso, desde la decisión hasta la destrucción de las imágenes, se ajuste a derecho.
El principio de minimización de datos y el alcance de la grabación
Uno de los pilares del RGPD es el principio de minimización de datos. En el contexto de la videovigilancia en comunidades, esto significa que las cámaras deben captar solo aquello que es estrictamente necesario para el fin de seguridad. Esto tiene implicaciones directas en la ubicación y el ángulo de las cámaras:
Zonas de grabación permitidas: Las cámaras solo pueden enfocar a las zonas comunes de la propiedad (portales, pasillos de acceso, garajes, ascensores, trasteros) que sean necesarias para la seguridad.
Zonas estrictamente prohibidas: Está totalmente prohibido captar imágenes de la vía pública de forma sistemática (solo se permite la captación mínima e indispensable para el acceso al inmueble), así como enfocar el interior de las viviendas privadas o de propiedades colindantes.
El ámbito laboral: Si la comunidad tiene empleados (conserjes, personal de limpieza), la instalación de cámaras requiere una evaluación de riesgos específica y la información a los trabajadores debe ser exhaustiva, respetando su derecho a la intimidad en el ámbito laboral.
La proporcionalidad es la clave: el sistema instalado debe ser la solución menos intrusiva que resuelva el problema de seguridad detectado.
Requisitos de legitimación y la necesidad de un acuerdo de junta
Para que el tratamiento de datos mediante videovigilancia sea legítimo, debe existir una base legal. En las comunidades, esta base es el interés legítimo de la comunidad para proteger sus bienes y la seguridad de sus miembros, pero siempre y cuando se cumplan dos requisitos previos:
Acuerdo de la Junta de Propietarios: La instalación debe ser aprobada por una mayoría de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Este requisito está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Evaluación de Intereses: La comunidad debe realizar un juicio de ponderación que demuestre que su interés legítimo en la seguridad prevalece sobre el derecho a la privacidad de los vecinos y terceros. Esta evaluación debe quedar documentada.
¿Quién es el responsable del sistema de videovigilancia en comunidades y qué obligaciones tiene?
En un sistema de videovigilancia en comunidades, la figura del Responsable del Tratamiento de Datos recae, por defecto, en la propia Comunidad de Propietarios, representada legalmente por el presidente y gestionada a través del administrador de fincas. Esta designación conlleva una serie de obligaciones ineludibles que deben estar perfectamente documentadas y protocolizadas.
Obligaciones clave del responsable del tratamiento
El cumplimiento normativo de la videovigilancia exige acciones específicas y continuas:
Deber de informar (Cartelería): Es obligatorio instalar, en las zonas vigiladas, un cartel informativo visible y en lugar destacado que alerte de la existencia de cámaras. Este cartel debe incluir, como mínimo:
La existencia de la vigilancia.
La identidad del Responsable del Tratamiento (la comunidad).
La posibilidad de ejercer los derechos de acceso, rectificación, limitación y supresión.
El lugar o medio donde obtener información más detallada (normalmente, la dirección del administrador de fincas).
Registro de actividades de tratamiento (RAT): La comunidad debe mantener un registro actualizado donde se detalle cómo se tratan los datos de la videovigilancia, incluyendo la finalidad, la base legal, las categorías de interesados (vecinos, visitas) y las medidas de seguridad aplicadas.
Evaluación de impacto relativa a la protección de datos (EIPD): Aunque no es obligatoria para todos los sistemas de videovigilancia, es altamente recomendable realizar una EIPD si la vigilancia es a gran escala, afecta a colectivos vulnerables o utiliza nuevas tecnologías.
| Criterio de Cumplimiento | Detalle normativo | Consecuencia del Incumplimiento |
| Aprobación en Junta | 3/5 partes de propietarios y cuotas (LPH) | Nulidad del acuerdo y obligación de desinstalación. |
| Información (Cartel) | Señalización visible y completa (RGPD Art. 13) | Sanciones por no informar al afectado. |
| Plazo de Conservación | Máximo de 30 días, salvo incidentes (AEPD) | Sanciones por conservación excesiva. |
| Acceso a imágenes | Restringido al responsable y solo ante incidentes. | Vulneración del derecho a la privacidad. |
| Seguridad de los datos | Medidas para evitar el acceso no autorizado. | Brechas de seguridad y posibles multas. |
La gestión y el acceso a las imágenes grabadas
Las imágenes de la videovigilancia en comunidades tienen una doble naturaleza: son una medida de seguridad y son datos personales. Por lo tanto, su gestión debe ser extremadamente restrictiva:
Tiempo de conservación: El plazo de conservación de las grabaciones debe limitarse al mínimo imprescindible para cumplir con la finalidad de seguridad. La AEPD establece un plazo máximo habitual de un mes (30 días), a menos que se haya detectado un incidente de seguridad (robo, daño) que requiera conservarlas para su uso en un procedimiento judicial o policial.
Acceso restringido: Solo el Responsable del Tratamiento (o quien este autorice formalmente) puede acceder a las imágenes. Nunca deben ser accesibles a todos los vecinos, al presidente de forma indiscriminada o a través de aplicaciones no seguras. El acceso no autorizado es una brecha de seguridad grave.
Solicitudes de acceso: Si un vecino solicita ejercer su derecho de acceso para ver imágenes en las que aparece, el responsable debe proporcionarlas, anonimizando (pixelando) a los terceros que puedan aparecer para no vulnerar su privacidad. Este proceso requiere un conocimiento técnico y legal riguroso.
Requisitos técnicos y operativos clave para una videovigilancia legal y efectiva
Más allá de los acuerdos y la documentación, la legalidad de la videovigilancia en comunidades se apoya en una correcta ejecución técnica y operativa. La forma en que se instalan los equipos y cómo se garantiza su seguridad es lo que realmente previene las infracciones.
La figura del encargado del tratamiento
En la mayoría de los casos, la comunidad de propietarios contratará a una empresa de seguridad o instaladora para la gestión del sistema (mantenimiento, visualización puntual de alarmas, custodia de las grabaciones). Esta empresa actúa como Encargado del Tratamiento por cuenta de la comunidad.
Es obligatorio formalizar un contrato de Encargado del Tratamiento por escrito (RGPD Art. 28) que especifique:
Las instrucciones de la comunidad sobre cómo tratar los datos.
Las obligaciones de seguridad que debe garantizar el encargado (cifrado, acceso restringido).
El deber de secreto y confidencialidad.
La ausencia de este contrato formal hace a la comunidad y al encargado corresponsables de cualquier infracción.
Garantizando la seguridad y confidencialidad de las imágenes
La seguridad de los datos es la medida de protección más importante de la videovigilancia. Las grabaciones deben protegerse contra la pérdida, destrucción o acceso no autorizado:
Sistemas de acceso: Los sistemas de grabación (DVR/NVR) deben estar ubicados en un lugar seguro y cerrado con llave y el acceso debe estar protegido por contraseñas robustas y solo conocido por el personal autorizado.
Cifrado y backup: Es una buena práctica que las grabaciones se almacenen cifradas. Si se realiza una copia de seguridad (backup), esta debe cumplir los mismos estándares de seguridad que el original.
Destrucción segura: Las imágenes que hayan superado el plazo de conservación (30 días) deben ser destruidas o borradas de forma segura e irreversible, no simplemente sobrescritas.
Auditoría y gestión continuada de la videovigilancia: por qué su comunidad lo necesita
El cumplimiento de la normativa de videovigilancia en comunidades no es un acto puntual, sino un proceso continuo. Las normativas evolucionan, las configuraciones técnicas cambian y el riesgo de brechas de seguridad se mantiene constante. Por ello, la gestión proactiva es esencial.
La necesidad de una auditoría periódica
La auditoría de videovigilancia es la única manera de asegurar que el sistema sigue siendo conforme a la ley:
Revisión del emplazamiento: Se verifica que el ángulo de las cámaras no ha cambiado y sigue respetando las zonas prohibidas (vía pública, ventanas de viviendas).
Revisión documental: Se comprueba que el cartel informativo es visible y correcto, que el Registro de Actividades de Tratamiento está actualizado y que la documentación de aprobación es correcta.
Revisión técnica: Se auditan las contraseñas, los permisos de acceso y se verifica el plazo de conservación programado en el sistema de grabación.
Una auditoría realizada por profesionales externos minimiza el riesgo de sesgo y asegura una visión objetiva de los puntos débiles del sistema.
¿Cómo puede ayudar el servicio de Audidat en su cumplimiento?
El servicio de Audidat ofrece una solución integral para el cumplimiento normativo que abarca todos los requisitos legales de la videovigilancia. El enfoque es profesional y evita a la comunidad la complejidad de la gestión de protección de datos:
Elaboración y revisión de toda la documentación legal requerida.
Redacción del contrato de Encargado del Tratamiento con la empresa de seguridad.
Asesoramiento sobre la correcta ubicación y enfoque de las cámaras, garantizando el principio de minimización.
Formación al personal autorizado (administrador o conserje) sobre el protocolo de acceso y gestión de las imágenes.
Evitar una sanción de la AEPD o un conflicto vecinal por el mal uso de las imágenes requiere el conocimiento y la dedicación de un experto en protección de datos y comunidades de propietarios. Para asegurar que la videovigilancia en comunidades cumple con todos los requisitos, es aconsejable contar con asesoramiento especializado. Puede obtener más información sobre el servicio en Audidat.
Preguntas frecuentes sobre videovigilancia en comunidades: normativa y requisitos
¿Qué mayoría se necesita en la junta para aprobar la instalación de cámaras?
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es un requisito ineludible para que el acuerdo sea válido.
¿Puedo enfocar la cámara de la comunidad a la calle o al portal de enfrente?
No. Está prohibido captar de forma continua o sistemática la vía pública, propiedades privadas ajenas o el portal del edificio de enfrente. Solo se permite una captación mínima e indispensable de la vía pública si es estrictamente necesaria para asegurar el acceso al propio inmueble. El principio de minimización de datos exige limitar la grabación a las zonas comunes de la comunidad.
¿Cuánto tiempo se pueden guardar las grabaciones de videovigilancia?
El plazo máximo de conservación de las imágenes de videovigilancia en comunidades es de 30 días. Transcurrido este periodo, las imágenes deben ser borradas de forma segura, a menos que se haya producido un incidente de seguridad (robo, daños) que obligue a conservarlas para su uso como prueba en una denuncia o procedimiento judicial.
Si soy vecino, ¿puedo pedir ver las grabaciones de la cámara?
Sí, como vecino, tienes derecho a solicitar el acceso a las imágenes en las que aparezcas, ejerciendo tu derecho de protección de datos. El Responsable del Tratamiento debe proporcionártelas, pero tiene la obligación de anonimizar (pixelar) a cualquier tercero que aparezca en el vídeo para proteger la privacidad del resto de vecinos y visitantes. El acceso no debe ser libre, ni continuo.
