La instalación de cámaras de videovigilancia en comunidades de propietarios es una medida cada vez más habitual para mejorar la seguridad, prevenir actos vandálicos y disuadir comportamientos incívicos. Sin embargo, lo que muchos ignoran es que su uso está sujeto a una normativa muy específica que, de no cumplirse, puede generar sanciones económicas y conflictos legales dentro de la propia comunidad.
A menudo, los vecinos impulsan la colocación de cámaras como una solución rápida, sin valorar adecuadamente las implicaciones legales ni establecer un protocolo de uso y gestión. El resultado: sistemas mal configurados, grabaciones ilegales, accesos indebidos o vulneración de derechos fundamentales como la privacidad y la protección de datos.
En este artículo conocerás en detalle cuáles son las buenas prácticas en videovigilancia en comunidades, qué exige la ley, cómo debe regularse este servicio y por qué es esencial que el administrador de fincas asuma un papel activo en su implementación responsable.
Muy cerca del origen de estos errores se encuentra la falta de asesoramiento normativo. Por eso, desde el servicio de Administradores de fincas se abordan de forma específica estas obligaciones, incluyendo el cumplimiento de la normativa sobre videovigilancia.
¿Qué dice la ley sobre videovigilancia en comunidades?
La instalación y uso de cámaras en espacios comunes está regulada principalmente por dos normas:
Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (LOPDGDD).
Ley de Propiedad Horizontal, que regula la adopción de acuerdos en comunidades.
Además, pueden aplicarse otras normativas sectoriales o municipales según el caso.
Requisitos legales básicos
Acuerdo en junta: la instalación de cámaras debe aprobarse con una mayoría simple de propietarios, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal.
Finalidad legítima: solo pueden utilizarse con fines de seguridad o control de accesos. No se permite su uso para vigilar comportamientos privados.
Ubicación limitada: solo está permitido grabar zonas comunes. Nunca deben captar imágenes de la vía pública, viviendas privadas ni zonas que no afecten a la seguridad colectiva.
Cartelería informativa: es obligatorio colocar carteles visibles indicando la existencia de cámaras, la finalidad del tratamiento y el responsable del mismo.
Registro de actividades de tratamiento: la comunidad debe documentar formalmente el tratamiento de imágenes, indicando la base legal, los plazos de conservación, medidas de seguridad y derechos de los interesados.
Acceso restringido: solo personas autorizadas pueden visualizar las imágenes, y siempre por motivos justificados. Se recomienda delegar esta función en el administrador de fincas.
Plazo de conservación: las imágenes no deben conservarse más allá de 30 días, salvo en caso de incidentes que justifiquen su ampliación por razones legales.
Buenas prácticas para una videovigilancia legal y efectiva
Más allá del cumplimiento mínimo normativo, hay una serie de buenas prácticas en videovigilancia en comunidades que marcan la diferencia entre una gestión responsable y un sistema que genera conflictos.
1. Evaluación de necesidad antes de instalar
Antes de colocar cámaras, la comunidad debe realizar una valoración objetiva de su necesidad. No se trata de cubrir todos los espacios comunes, sino de proteger aquellos puntos más sensibles: accesos, garajes, trasteros, etc.
Una evaluación de impacto (EIPD) no es siempre obligatoria, pero sí recomendable, especialmente si el sistema puede implicar riesgos altos para los derechos y libertades de los vecinos.
2. Informar de forma clara y transparente
Los vecinos tienen derecho a saber:
Dónde están ubicadas las cámaras.
Quién gestiona las imágenes.
Qué medidas se aplican para proteger su privacidad.
A quién dirigirse para ejercer sus derechos.
La transparencia reduce conflictos y genera confianza en la utilidad del sistema.
3. Delimitar responsabilidades y accesos
Es fundamental que el uso del sistema esté regulado y documentado. ¿Quién puede ver las grabaciones? ¿Cuándo? ¿Qué hacer en caso de incidente?
Lo más adecuado es que el administrador de fincas sea la figura responsable del sistema, con acceso regulado y limitado. Esto forma parte de las funciones profesionales recogidas dentro del servicio de Administradores de fincas, orientado a evitar malas prácticas.
4. Establecer un protocolo de gestión de incidencias
Cuando ocurre un robo, acto vandálico o problema de convivencia, el protocolo debe ser claro:
¿Cómo se accede a las grabaciones?
¿Quién lo autoriza?
¿En qué casos se entregan a la policía?
No puede hacerse de forma informal ni bajo petición de un vecino. El tratamiento de las imágenes sigue las mismas obligaciones que cualquier dato personal.
5. Contratar proveedores especializados
La empresa instaladora debe:
Cumplir con los requisitos del RGPD.
Firmar un contrato de encargado del tratamiento.
Asegurar la custodia y el acceso seguro a las imágenes.
Evita empresas que solo coloquen el sistema sin asesorar legalmente sobre su uso posterior. Lo barato puede salir caro si se reciben denuncias o sanciones.
Consecuencias de no cumplir con la normativa
Ignorar la normativa sobre videovigilancia puede acarrear serias consecuencias para la comunidad:
Multas de hasta 20.000 € o más impuestas por la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD).
Conflictos internos por uso indebido de las grabaciones o falta de transparencia.
Responsabilidad directa del presidente o del administrador, si se demuestra negligencia en la gestión del sistema.
Daño reputacional en comunidades pequeñas o sensibles.
Por eso, instalar cámaras sin seguir unas buenas prácticas puede convertirse en una fuente de problemas en lugar de una solución.
¿Puede un vecino instalar cámaras por su cuenta?
No. Un propietario no puede colocar cámaras que graben zonas comunes ni a otros vecinos, ni siquiera alegando motivos de seguridad personal.
Tampoco puede revisar las grabaciones del sistema comunitario por su cuenta. Cualquier acceso debe estar justificado y autorizado según el protocolo acordado por la comunidad.
Cómo garantizar una videovigilancia legal en tu comunidad
El cumplimiento no se limita a colocar carteles. Implica una gestión activa, continua y profesional del sistema. Algunas medidas clave:
Autorizar expresamente al administrador para gestionar el sistema.
Establecer un registro de tratamientos conforme al RGPD.
Revisar periódicamente el funcionamiento y legalidad del sistema.
Formar a la junta o al comité de vigilancia sobre los límites legales.
Evitar usos ajenos a la finalidad acordada, como supervisar tareas de limpieza, control de vecinos o seguimiento de hábitos personales.
Errores frecuentes que conviene evitar
Colocar cámaras sin acuerdo en junta.
Grabar la vía pública o viviendas particulares.
No colocar carteles informativos.
No registrar el tratamiento de datos.
Permitir accesos informales a las grabaciones.
No definir un protocolo de uso y conservación.
Estos errores son habituales y suelen derivar en denuncias ante la AEPD, que actúa de forma rigurosa ante cualquier vulneración del derecho a la privacidad.
Una gestión profesional evita conflictos y sanciones
Contar con un sistema de videovigilancia legal y útil no depende solo de la tecnología instalada, sino del enfoque con el que se gestione su uso. El cumplimiento de las buenas prácticas en videovigilancia en comunidades comienza en la junta de propietarios, pero se consolida en la gestión diaria y responsable por parte de profesionales.
Desde Audidat ofrecemos acompañamiento normativo completo dentro del servicio de Administradores de fincas, para que tu comunidad pueda beneficiarse de la seguridad sin poner en riesgo los derechos de sus vecinos ni exponerse a sanciones.
Preguntas frecuentes sobre videovigilancia en comunidades
¿Es obligatorio informar de la existencia de cámaras en una comunidad?
Sí. Deben colocarse carteles visibles que informen del tratamiento, su finalidad y quién es el responsable.
¿Quién puede ver las grabaciones?
Solo las personas autorizadas por la comunidad. Generalmente, el administrador de fincas o un responsable designado por la junta.
¿Puedo grabar la vía pública desde la comunidad?
No. Las cámaras deben limitarse a zonas comunes. Grabar la vía pública es competencia exclusiva de las fuerzas de seguridad.
¿Cuánto tiempo se pueden guardar las imágenes?
Un máximo de 30 días, salvo que haya un incidente concreto que justifique su conservación por más tiempo.
¿Qué ocurre si se incumple la normativa?
La AEPD puede imponer sanciones económicas. Además, se puede generar responsabilidad civil y conflictos internos en la comunidad.
